Lors de l’évaluation de la valeur marchande d’une propriété, l’évaluateur agréé passe à travers un processus rigoureux visant à déterminer objectivement le prix qu’un acheteur averti serait normalement prêt à payer pour se procurer une propriété immobilière dans un marché ouvert à la concurrence.
Dans le but de déterminer cette valeur marchande, la méthode à utiliser variera grandement selon le type d’immeuble à évaluer ; l’évaluateur ne procédera pas à la même analyse lors de l’évaluation d’un immeuble générant des revenus sur une artère commerciale dans un grand centre urbain que s’il évalue une propriété unifamiliale dans un quartier résidentiel de banlieue. L’évaluateur agréé doit donc posséder des connaissances techniques complexes et doit savoir s’adapter selon la situation. Ces connaissances sont mises au profit de son esprit analytique et méthodique dans le but de tirer des conclusions objectives pour pouvoir formuler une opinion motivée de la valeur marchande d’un bien immobilier à une date donnée.
Définition du mandat
Avant de débuter son analyse, l’évaluateur agréé doit définir clairement son mandat auprès de son client. Il faut tout d’abord définir le but de l’évaluation ; par exemple, le client désire-t-il obtenir un financement hypothécaire ou bien obtenir l’avis d’un expert suite à une expropriation? Selon le but de l’évaluation, il faut identifier les services qui seront requis.
L’évaluateur agréé pourra donc conseiller son client en lui proposant le type de rapport adéquat pour remplir pleinement les attentes de celui-ci. Selon le type de rapport et la charge de travail qui seront nécessaires, l’évaluateur estimera ses honoraires et donnera un délai de livraison du rapport à son client. Si les deux parties s’entendent, une offre de service sera envoyée au client puis celle-ci sera retournée à l’évaluateur signée par le client. Cette offre de service représentera le contrat entre l’évaluateur et son client et peut éviter bien des mauvaises surprises.
Recherches de données sur le sujet et visite
Suite à la définition du mandat d’évaluation de la propriété, l’évaluateur agréé procédera au recensement de tous les documents nécessaires à l’évaluation de celle-ci ; rôle d’évaluation, taxes municipales, baux résidentiels et commerciaux, dépenses d’exploitation, origine du droit de propriété, plans d’architecture, règlement de zonage, certificat de localisation, etc.
Suite au recensement des documents nécessaires, l’évaluateur agréé procédera à la visite de la propriété à évaluer. Il est important de mentionner que la visite du sujet n’est pas une inspection exhaustive et n’a pas pour but de trouver le moindre défaut à la propriété à l’étude. Le but est de déterminer le niveau d’usure tout en validant les dimensions, les composantes principales, la qualité des matériaux, l’utilité fonctionnelle, etc. Le but de la visite de la propriété est de se faire une opinion de l’état général de celle-ci.
Suite à la visite de l’immeuble sujet, l’évaluateur agréé visitera le voisinage afin de déterminer les forces et les faiblesses de l’environnement immédiat ; transport en commun, services de base, écoles, réseau autoroutier, voie ferrée, etc. Il est important de bien connaître l’environnement du sujet, car celui-ci influence massivement la valeur d’un bien immobilier.
Analyse et détermination de la valeur marchande
Suite à la visite de la propriété à évaluer et de son voisinage, l’évaluateur agréé sera bien outillé pour déterminer de quelle manière il procédera afin de déterminer la valeur marchande de son sujet. De manière générale, il existe trois méthodes d’évaluation qui sont utilisées par les évaluateurs agréés : la méthode du coût, la méthode de comparaison et la méthode du revenu. Sauf dans le cas d’exceptions comme un condominium divises ou lors d’une valeur assurable, l’évaluateur agréé doit utiliser au moins deux de ces méthodes dans la détermination de la valeur marchande de l’immeuble à évaluer. Voici un bref survol des méthodes qui sont utilisées par les évaluateurs agréés :
- Méthode de comparaison : cette méthode permet d’estimer la valeur marchande en se basant sur l’observation de propriétés similaires transigées récemment dans des secteurs similaires au secteur à l’étude. Bien que cette méthode soit considérée comme directe puisqu’elle provient du marché et qu’elle reflète celui-ci, la méthode de comparaison présente ses limites principalement parce que les propriétés transigées ne sont jamais identiques au sujet. Il faut donc souvent procéder à des rajustements qui sont parfois très complexes à quantifier.
- Méthode du revenu : cette méthode s’applique lors de la présence d’immeuble générant des revenus locatifs. En effet, elle permet d’estimer la valeur marchande d’une propriété en se basant sur le revenu net que cette dernière peut générer et sur les rendements exigés par le marché pour un tel type d’investissement (ex. : immeuble à bureaux, multilogements, etc.). Ainsi, la valeur marchande du sujet est égale à la valeur actuelle des bénéfices futurs qui sont escomptés.
- Méthode du coût : cette méthode est principalement utilisée lorsqu’une propriété est une construction récente ou lorsque les méthodes de comparaison ou de revenu sont difficilement applicables (ex. : immeuble à vocation unique). Lors de la méthode du coût, on ajoute à la valeur marchande du terrain la valeur dépréciée du bâtiment qui y est érigé et de ses améliorations d’emplacement (ex. : stationnement).
Suivant l’application méticuleuse des méthodes applicables selon le type de bâtiment à évaluer, l’évaluateur agréé procédera à la réconciliation des indications de valeurs obtenues par chacune des méthodes afin de justifier la valeur marchande la plus probable de l’immeuble. En se basant sur la fiabilité des données disponibles, sur le type de bâtiment à évaluer et sur l’expérience de l’évaluateur agréé, celui-ci déterminera quelle indication de valeur présente le résultat le plus probant. C’est à ce moment que l’évaluateur déterminera la valeur finale de l’immeuble.
Conclusion
Il est important de mentionner que l’évaluateur agréé doit respecter des normes de pratique très strictes et un code de déontologie visant la protection du public.
De plus, l’évaluateur agréé possède une assurance professionnelle qui offre une garantie supplémentaire pour sa clientèle. Son champ d’expertise très varié et ses services diversifiés permettent à sa clientèle de prendre une décision éclairée dans diverses situations ; que ce soit l’acquisition d’une propriété, en passant par l’établissement du potentiel locatif d’un immeuble jusqu’à la contestation de l’évaluation municipale d’une propriété, l’opinion émise par l’évaluateur agréé est motivée, fiable et impartiale, ce qui en fait un conseiller immobilier précieux.